Что такое кадастровая стоимость
Что такое кадастровая стоимость
У каждой квартиры есть два вида стоимости: рыночная и кадастровая. Первая используется при купле-продаже объекта, вторая нужна в основном для расчета налогов (речь идет про налог на владение имуществом и НДФЛ, который уплачивается при продаже квартиры).
Кадастровая стоимость – это фиксированная цена недвижимости, которую устанавливает государство. Определяется она по особой методике, позволяющей произвести массовую оценку большого количества объектов. Общий порядок оценки предусмотрен Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и Методическим указаниям, утвержденным Минэкономразвития 12.05.2017 года № 226, рассказывает Артем Сидоров, адвокат коллегии «Правовая защита».
Кадастровую оценку заказывают местные органы власти. Для ее проведения отбирается квалифицированное оценочное бюро, которое занимается определением итогового результата.
Применяется метод массовой оценки – когда выводы экстраполируются на целую группу объектов, комментирует Наталья Ешурина, начальник управления оформления и регистрации ГК «Инград». В ходе работ учитывается расположение дома, степень его износа, вид помещения (квартира, дом, земельный участок), наличие и вид инженерных коммуникаций, площадь квартиры, дома, земли.
Задача государственных органов – получить стоимость объекта, которая будет максимально приближена к рыночной, но без учета его индивидуальных характеристик.
Однако именно из-за того, что во время оценки рассматриваются только общие параметры, и не принимаются в расчет такие важные факторы как планировка квартиры или наличие качественного ремонта, кадастровая стоимость может отличаться от рыночной как в большую, так и меньшую сторону, говорит Денис Артемов, партнер юридической фирмы Via lege.
Ранее, до 2015 года, при расчетах с недвижимым имуществом ориентировались на инвентаризационную стоимость. Она совсем не давала объективных данных, так как основывалась в основном на возрасте и степени износа дома. Остальные существенные моменты, вроде роста цен на жилье за прошедшие десятилетия или местоположение объекта, не рассматривались, поэтому итоговая цифра получалась откровенно смешной.
Переходный налоговый период с инвентаризационной на кадастровую стоимость занял 5 лет, и с 1 января 2020 года все регионы РФ при расчетах стали исходить из сведений кадастра.
«Кадастровая стоимость – это оценка имущества, выполненная по государственному заказу квалифицированными специалистами. Иными словами, это официальное мнение государства по поводу продажной стоимости объекта недвижимости. Кадастровая и реальная рыночная стоимость квартиры совпадают довольно редко в связи с тем, что для оценки применяются разные методы их определения»
Наталья Ешурина, начальник управления оформления и регистрации ГК «Инград»
Величина расхождения между кадастровой и рыночной стоимостью
Как показывает практика, несмотря на всю продуманность методологии и анализа, кадастровая стоимость может сильно отличаться от реальной рыночной стоимости квартиры, говорит Артем Сидоров. Иногда в 1,5-2 раза и более.
Чаще всего «вилка» расхождения составляет плюс-минус 30%, но она может быть и больше. Обычно это происходит в том случае, если объект уникальный. Такое также возможно, когда на одной и той же территории расположено несколько домов, квартиры в которых по каким-то причинам имеют разную стоимость, и в оценке это не учитывается.
Как правило, самые большие расхождения между кадастровой и рыночной стоимостью бывают для нежилых помещений, земельных участков и неких единственных в своем роде объектов, которые сложно оценить путем математического моделирования.
«Кадастровая цена не учитывает гибкость рынка, колебания спроса и предложения, поэтому зачастую отличается от реальной рыночной (бывает, что и в несколько раз), как правило в меньшую сторону»
Денис Артемов, партнер юридической фирмы Via lege
Где взять сведения о кадастровой стоимости жилья
Кадастровая стоимость квартиры является общедоступной информацией. Она находится в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости). Чтобы получить необходимые сведения, нужно зайти на сайт Росреестра и заполнить данные в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Также там можно узнать точный адрес объекта, его общую площадь или запросить копию оценочного отчета.
Еще один способ – посетить интернет-портал «Публичная кадастровая карта».
Если нужна выписка из ЕГРН, то ее можно заказать онлайн на сайте Росреестра, лично (в любом центре госуслуг «Мои документы» в Москве) или по почте (письмо следует направить в любой офис Росреестра). Выписку предоставляют в течение 3 рабочих дней с момента подачи заявления. Файл с электронной подписью считается аналогом «бумажного» носителя.
При получении через интернет сведений о кадастровой стоимости недвижимости стоит убедиться в их актуальности: последнее обновление может быть годичной давности.
Налог на имущество: считаем сами
Кадастровая стоимость считается отправной точкой для всех расчетов, связанных с недвижимостью. В том числе она влияет на размер ежегодного налога на имущество, который необходимо уплачивать до 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. То есть в декабре 2020 года нужно оплатить налог за 2019 год, а в декабре 2021 – за 2020 год.
Налог на имущество устанавливается каждым субъектом федерации в пределах от 0,1 до 2% от цены объекта недвижимости. Регионы могут устанавливать свои льготы.
Для Москвы ставка налога для квартиры/комнаты/жилого дома составляет:
- до 10 млн руб. – 0,1%;
- от 10 до 20 млн руб. – 0,15%;
- от 20 до 50 млн руб. – 0,2%;
- от 50 до 300 млн руб. – 0,3%;
- свыше 300 млн руб. – 2%.
Самостоятельно налог считать не нужно, это дело налоговой инспекции. Но если есть сомнения, то можно воспользоваться следующей формулой:
-- кадастровая стоимость квартиры – кадастровая стоимость ее 20 кв. м Х налоговая ставка
Так, например, есть квартира в Москве на ул. Авиаконструктора Сухого, площадью 51,9 кв. м, кадастровой стоимостью 10 712 450 млн руб. (определена 01.01.2019, внесена 12.03.2019 г.). Алгоритм расчета следующий:
1. 10 712 450 млн руб. : 51,9 кв. м = 206 405 руб. (цена на 1 кв. м).
2. 51,9 кв. м – 20 кв. м = 31,9 кв. м (площадь, с которой считается налог).
3. 31,9 кв. м Х 206 405 руб. = 6 584 319 руб. (налогооблагаемая база).
4. 6 584 319 Х 0,15% = 9876 руб. (сумма налога).
Как посчитать налог, если дом еще строится
Если речь идет о строящемся доме, то точно выяснить размер налога на квартиру в нем не получится, говорит Денис Артемов. Де-юре – квартира не построена, ее нет в базе данных Росреестра, а значит, нет и кадастровой стоимости, от которой зависит налог. Однако можно составить представление о налоге на имущество, используя сравнительный метод.
Алгоритм № 1: если квартиры в построенных корпусах жилого комплекса уже выставлены на продажу, то можно найти соответствующее объявление в интернете по квартире схожей площади, и взять из него кадастровый номер.
Его часто указывают риелторы для того, чтобы потенциальный покупатель мог самостоятельно посмотреть интересующую его информацию. Этот номер (или точный адрес объекта) вводится на сайте Росреестра в графе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online», узнается кадастровая стоимость квартиры, далее по приведенной выше формуле считается налог. Ориентироваться можно на полученную цифру.
Алгоритм № 2: если объявлений о продаже нет, то на сайте Единой информационной системы жилищного строительства нужно найти Разрешение на ввод в эксплуатацию корпусов того же жилого комплекса, но более ранней очереди строительства. Это можно сделать по коммерческому названию. В разрешении указывается почтовый адрес дома.
На этом же сайте, в актах о реализации инвестиционного проекта, указываются площади квартир и их строительные номера. Как правило, они совпадают с номерами в кадастровых обмерах квартир. Далее также на сайте Росреестра необходимо ввести почтовый адрес дома и номер квартиры схожей площади – так находится кадастровая стоимость.
Для кого налог выше
У владельцев апартаментов с налогами ситуация другая. С точки зрения закона они являются нежилыми помещениями, поэтому налоговая ставка для них выше. Она зависит от назначения помещения и варьируется от 0,5% (апартаменты гостиничного типа) до 2% (помещения, расположенные в административно-деловых и торговых центрах).
При этом кадастровая стоимость апартаментов обычно на 10-30% ниже, чем у аналогичных по качественным характеристикам квартир, и это зачастую компенсирует более высокую ставку.
Также, согласно законодательству Москвы, для апартаментов есть льгота: если комплекс включен в специальный перечень, то ставка пониженная (из всех апарт-комплексов в Москве 23 включены в этот перечень), комментирует Наталья Ешурина.
«Отличие апартаментов от квартир отражается и на оплате коммунальных платежей: за счет нежилого статуса, они в среднем выше на 15–20%. В них нельзя оформить постоянную регистрацию. К тому же, девелопер апартаментов не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детсадами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры. На апартаменты не распространяются СанПиН для жилых помещений, и это может влиять на шумоизоляцию и освещение»
Наталья Ешурина, начальник управления оформления и регистрации ГК «Инград»
Как быть, если не устраивает кадастровая стоимость квартиры
Оспаривание кадастровой стоимости квартиры обычно не имеет смысла, считает Артем Сидоров. Экономически это целесообразно лишь в том случае, если квартира стоит десятки миллионов рублей, а ее кадастровая стоимость сильно завышена.
Поскольку кадастровая стоимость устанавливается на два года, то и оспорить ее можно только на этот период. Для этого необходимо заказать оценочный отчет, проверку отчета в СРО, потом обратиться в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – она действует при Росреестре. В случае отказа комиссии придется идти в суд.
При этом расходы на процедуру чаще всего превышают размер налога, поэтому большинство дел по оспариванию кадастровой стоимости касаются просторных нежилых помещений, зданий, дорогостоящих земельных участков.
В Москве обратиться в Комиссию по рассмотрению споров можно через портал Госуслуг, информирует Денис Артемов. Помимо оценочного отчета, к заявлению об оспаривании кадастровой стоимости нужно приложить копию паспорта и правоустанавливающих документов на объект недвижимости, а также выписки из ЕГРН. Заявление рассматривается комиссией в течение одного месяца.
Если дело доходит до крайних мер, то оспаривание происходит в порядке административного судопроизводства. Подобные дела сначала рассматривают областные суды или суды городов федерального значения (в качестве суда первой инстанции), поэтому в отношении недвижимости, расположенной в Москве, иск необходимо подавать в Мосгорсуд.
Список прилагаемых документов схож с теми, что направляются в комиссию, однако он дополняется исковым заявлением и квитанцией об оплате госпошлины (для граждан – 300 руб.), почтовыми документами о направлении иска заинтересованным лицам. В качестве ответчика привлекается Росреестр.
Решение суда, согласно Кодексу административного судопроизводства, должно приниматься в течение двух месяцев, однако на практике этот срок зачастую увеличивается вдвое. Заявитель самостоятельно выбирает, в каком порядке оспаривать кадастровую стоимость. В случае судебного рассмотрения спора предварительного обращения в комиссию для физических лиц не требуется, но для организаций этот этап является обязательным.