Комментарии к закону "об арендных каникулах" от ГБУ Ленинградской области "ЛенКадОценка"

1 апреля 2020 года, были приняты существенные изменения, которые обязывают арендодателей предоставлять арендные каникулы и снижать арендную плату.

На волне ситуации, развивающейся вокруг пандемии коронавируса, власть начала готовить и издавать массу законов, которые призваны облегчить жизнь рядовым гражданам и бизнесу. Напоминаем, что многие регионы уже ввели режим повышенной готовности в связи с коронавирусом, который регулируется законодательством по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций.

К сути закона

Это не поправки в Гражданский кодекс - это беспрецедентные меры, принятые российскими парламентариями, в рамках складывающихся чрезвычайных условий. Поэтому закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ вводит особые правила, распространяющиеся только на текущую экстренную обстановку.

В соответствии с ч.1 ст. 19 данного акта, арендодатель по договору аренды недвижимого имущества обязан по обращению арендатора предоставить последнему арендные каникулы:

• договор должен быть заключен до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории соответствующего субъекта;
• отсрочка распространяется на арендную плату, предусмотренную в 2020 году;
• арендные каникулы закрепляются дополнительным соглашением к договору.

В статье сказано, что требования к условиям и срокам такой рассрочки будут установлены Правительством РФ. Пока Правительство таких требований не определило, однако, судя по скорости обновления законодательства, можно ждать появления документа в ближайшее время.

Что по снижению аренды?

В ч. 3 указанной статьи арендатору предоставляется право требовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием местной властью решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Что это означает для арендаторов:

• если на территории введен режим повышенной готовности или ЧС и из-за этого использовать помещение невозможно (например, закрыли торговый центр), можно потребовать уменьшения аренды;
• одного факта введения соответствующих режимов недостаточно – нужно, чтобы он повлек за собой невозможность пользоваться площадями;
• арендодатель обязан будет снизить арендную плату, но в каких размерах – закон не устанавливает.

Представляется, что уменьшение арендной платы будет происходить по аналогии со ст. 614 ГК РФ - пропорционально периоду невозможности пользоваться помещениями.

Процедура

Поправки можно применить по стандартной процедуре: Арендатор пишет арендодателю уведомление / заявление со ссылкой на ст. 19 Закона № 98 от 01.04.2020 и просьбой применить отсрочку или снизить арендную плату. Не запрещено требовать одновременно и то, и другое. Арендодатель в течение 30 дней принимает решение. Стороны подписывают дополнительное соглашение с новыми условиями.

Важно! Если арендодатель против, следует подготовить документы для обращения в суд. Позиция арендатора значительно укрепилась благодаря новому закону.

Нанимателям жилой недвижимости

Закон сформулирован таким образом, что ст. 19 об отсрочке и уменьшении аренды распространяется только на арендаторов коммерческих нежилых помещений. Наниматели квартир, комнат и иной жилой недвижимости воспользоваться этими нормами не смогут. Нанимателям, оплачивающим коммунальные платежи, нужно следить за развитием законодательства о штрафах, вызванных просрочкой оплаты ЖКУ. Планируются масштабные послабления в этой сфере в ближайшие месяцы. Арендные каникулы для них не предусмотрены.

В заключение

Закон принят очень быстро, и с правовой точки зрения вызывает много вопросов. Однако он уже вступил в законную силу и его можно применять в том виде, в котором он вышел из-под пера законодателя. Очевидно, что риски, вызванные пандемией, перераспределяются на арендодателей, а все возникшие разногласия по практическому применению придется разрешать судам.