Фактическое использование объектов недвижимости

В последнее время понятие обследования фактического использования объектов недвижимости звучит в решениях судов по делам об исключении объектов недвижимости из Перечня объектов, по которым налоговая база определяется как кадастровая стоимость согласно ст. 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Перечень).

Что это такое: “обследование для определения вида фактического использования объектов недвижимости, и кто имеет право его проводить”.

Ежегодно уполномоченный орган в области управления государственной собственностью, который утверждает перечни объектов недвижимости, по которым налоговая база определяется как кадастровая стоимость согласно ст. 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (Перечень), должен проводить обследования объектов недвижимости, которые, по их мнению, должны быть включены в Перечень.

Обследования объектов недвижимости должны проводиться также, если согласно информации Росреестра и технического паспорта невозможно однозначно установить вид использования объекта для размещения офисов, объектов общественного питания и объектов бытового обслуживания. Аналогичную позицию в своем постановлении от 12 ноября 2020 года изложил Конституционный суд Российской Федерации.

Пример из последней судебной практики: в Перечень было включено нежилое здание (наименование согласно техническому паспорту «Нежилое здание – многофункциональный центр»), находящееся на земельном участке с видом разрешённого использования: «Для объектов дорожного сервиса, для объектов общественно – делового значения». Суд указал на то, что данной информации недостаточно, обследование объекта на установление вида фактического использования не проводилось. На основании этих данных суд удовлетворил административный иск и признал не обоснованным включение здания в Перечень.

Также в последний год изменилась практика в связи с тем, что собственники объектов капитального строительства «экономят» и не приводят в соответствие свои технические документы на объекты недвижимости, а именно: не приводят в соответствие вид разрешённого использования своих объектов с их фактическим использованием.

Решением суда в 2018 году был исключен из Перечня объект недвижимости. Однако в 2019 году этот объект вновь был включен в Перечень. Собственник обратился в суд с административным иском об исключении объекта из Перечня. Однако суд ему отказал в удовлетворении исковых требований в связи с тем, что согласно технического паспорту, составленному в 2002 году, нежилое здание имеет назначение - “Бар”. Несмотря на то, что здание не эксплуатируется как “Бар” и используется в качестве складских помещений, суд отказал в удовлетворении иска.

Считаем, что собственникам объектов недвижимости необходимо своевременно приводить техническую документацию на объекты в соответствие с их фактическим использованием и, если все-таки ваш объект недвижимости был необоснованно включен в Перечень, защищать свои нарушенные права.